个人住房贷款的要素(掌握)
1.贷款对象
| 基本要求 | 具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人。 |
| 其他要求 | ①合法有效的身份或居留证明； ②有稳定的经济收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力； ③有合法有效的购买（建造、大修）住房的合同、协议、符合规定的首付款证明材料及贷款银行要求提供的其他证明文件； ④有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人； ⑤贷款银行规定的其他条件。 |
2.贷款利率
个人住房贷款的利率按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理。个人住房贷款利率浮动区间的下限为基准利率的0.7倍。
一般来说，个人住房贷款的期限在1年以内(含1年)的贷款，实行合同利率，遇法定利率调整不分段计息;贷款期限在1年以上的，合同期内遇法定利率调整时，可由借贷双方按商业原则确定，可在合同期间按月、按季、按年调整，也可采用固定利率的确定方式。但实践中，银行多于次年1月1日起按相应的利率档次执行新的利率规定。
3.贷款期限
个人一手房贷款和二手房贷款的期限由银行根据实际情况合理确定，最长期限都为30年。
个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的剩余的土地使用权期限。
对于借款人已离退休或即将离退休的(目前法定退休年龄为男60岁，女55岁)，贷款期限不宜过长，一般男性自然人的还款期限不超过65岁，女性自然人的还款年限不超过60岁。符合相关条件的，男性可放宽至70岁，女性可放宽至65岁。
4.还款方式
个人住房贷款可采取多种还款方式进行还款。其中，以等额本息还款法和等额本金还款法最为常用。
借款人可以根据需要选择还款方法，一笔借款合同只能选择一种还款方法，贷款合同签订后，未经贷款银行同意，不得更改还款方式。
5.担保方式
个人住房贷款可实行抵押、质押和保证三种担保方式。贷款银行可根据借款人的具体情况，采用一种或同时采用几种贷款担保方式。
6.贷款额度
个人住房贷款最低首付款比例为20%，具体规定：
(1)在不实施“限购”措施的城市中，居民家庭首次购买普通住宅的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。对于实施“限购”措施的城市，贷款购买首套普通自住房的家庭，个人住房贷款最低首付款比例为30%。
(2)对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。
(3)对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，贷款最低首付款比例为30%。
(4)其他可以贷款的情形，首付款比例仍按不低于60%的政策执行。
(5)各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。
【例1·单选题】个人住房贷款利率浮动区间的下限为基准利率的()倍。
A.0.6
B.0.7
C.1.1
D.1.5
【正确答案】B
【答案解析】个人住房贷款利率浮动区间的下限为基准利率的0.7倍。
【例2·判断题】个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的剩余的土地使用权期限。()
A.正确
B.错误
【正确答案】A
【答案解析】个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的剩余的土地使用权期限。
